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陈劲松与观点面对面:地产漫谈

发布日期:2021-07-29 00:23   来源:未知   阅读:

  走过逾二十载光阴,博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

  来到2021年,在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下,中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代,都与过往二十年大有不同。

  作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业,在大时代浪潮席卷而来之际,中国地产企业和行业精英们如何调整与应对?

  值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节,观点地产新媒体一如往昔,遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人,讲述他们的故事与广阔视野。

  他是个足球迷,尤其是梅西球迷。北京时间周日上午的美洲杯决赛,迪马利亚单刀挑射攻破巴西的球门,换来阿根廷时隔28年久违的国际大赛冠军奖杯。

  陈劲松眼里,却只有从德国世界杯首秀到如今包揽美洲杯金球奖、金靴奖并圆梦的“梅老板”:“太励志了。”

  周一凌晨则迎来欧洲杯决赛,这真是种幸福的负担。他决定打破作息规律,3点半起床收看赛事,“居然自己就醒了。比赛不看还是可惜,蛮精彩的。”

  最终,主场作战的英格兰在点球大战中以2-3憾负意大利。他余兴未尽,还在朋友圈参与了索斯盖特安排19岁小将萨卡主罚第5球的话题讨论。

  他说,这是出于对生活的热爱,热爱才会干这事。王石曾给他推荐一本书,介绍了数种提高生活质量的方法,最后两种分别是有自己的爱好,以及始终对生活保持爱心。

  短暂休整后,当天他从珠海横琴赶回深圳罗湖商务中心,和我们会面。横琴新区是世联行拟迁的新注册地,迁址被解释为珠海与深圳双总部发展需要。近一年以来,陈劲松有相当一部分时间里都在珠海度过。

  “这些(采访)问题我还是做了准备的。”他在提纲上密密麻麻做满了标注,开始与我们聊起房地产政策和市场。

  作为学者型企业家,多年以来陈劲松一直向市场传递自己的理性分析和辛辣点评,试图激发房地产行业的严肃思考。

  这一次他分享了对“十四五规划”学习的心得体会,认为政策管控已令房地产开发转向长周期模式,REITs和共有产权成为转型的工具,用地指标应跨省调剂等。

  大约从十多年前开始,陈劲松就认为发展规律会变,此后他频繁引用“三十年为一世而道更”。

  他当时认为,从1979年到2009年,前三十年的大道理都应该变了,而在新的三十年间,头十年国内主要依靠土地财政的旧模式应对新危机。

  “新的模式,我预计在2019年到2029年将全部诞生。”至于如何研判未来的规则,他援引了招商银行原行长马蔚华经常说的那句:不知未来者,无以评判当下;不知世界者,无以理解中国;不知宏观者,无以处理微观。

  十九大报告提出“房住不炒”定位,令陈劲松感到房地产提前步入了新时代。他对报告进行深入研读后,意识到住房基本制度开始完全不同,“增长速度已经不再是主要发展目标”。

  时至如今,三道红线、五档贷款管理、集中供地等调控政策相继出台,令房地产行业面临剧变。在陈劲松看来,这种剧变背后有着必然性。

  “道更”的客观因素包括,中国从全面城市化进入到新阶段,包括重点城市群化、全面城市化总量已经完成。

  结构性问题的外在表现,包括主要城市面临用地指标困境,全国土地拍卖格局也从过往大约500个城市收缩至50个,进一步导致部分城市过热。三道红线,土地两集中政策,便由此诞生。

  陈劲松提高分贝,重申调结构是必须的,而且很早就应该落实。而现阶段应该做的事,是改变原先省内调节用地指标的做法,实行省际调节。

  这也是他所总结的“十大趋势”中,涉及土地的重要预测。由于省内经济不平衡使得建设用地在省内调节已产生作用,但省际不同的经济结构又弱化了这种作用。为守住18亿亩耕地红线,用地指标的跨省调剂是必要的,有助于提升土地资源配置效率,避免浪费。

  实际上,重庆市原市长黄奇帆于2019年亦曾指,过去土地供应东西南北中是逆向供应的,越是中小城市土地供应越宽松。要降房价、控制房价,就要在高房价的地区增加城市土地的供应。

  黄奇帆当时预计,今后十几年国家会在城市土地价位上会根据“产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走”的原则来供应土地。在这过程中,土地并非一步到位,但可以预支一部分土地,采取“爬行钉住”的做法。

  “第七次人口普查结果都出来了,干嘛还在省内调节呢?”陈劲松觉得,十四五规划已经指明方向,要重点发展城市群,这是房地产的归途。“重点城市群就那些,而且也是这些地方的房价涨。我们的分配机制未来就要按市场来进行。”

  他转而建议,在全国范围内调节用地指标,将指标倾斜深圳等供应稀缺城市,通过大系统合理解决房价问题,这必须由中央出面统筹协调。

  其次是为解决住房问题实行市场、计划双轨制时,陈劲松同样认为,要贯彻十四五的共有产权、强保障、有利租赁等理念,也需要因地制宜地调节建设指标。

  “共有产权,它肯定是在主要城市群,年轻人多的地方,而不是全国统一铺开。”

  他对此总结,十四五规划就是指明城市群、主要城市、房价上涨城市、人口流入城市,“我们必须那样干”。

  “城市群”概念4年前被十九大提及时,陈劲松已敏锐地意识到城市群协调战略的大势已定,但他发现政策一直“憋着”,大湾区内部还没有做到“统一协调”。协调就是产业转移、人口转移等,在大城市间、城市群内更自由、更有效的流动。

  故而他提出另一种预测:城市群内置业将取消限制。具体而言,城市群内各城市互认社保、医保、购房资格,取消行政区域性限制。

  “惠州把指标卖给深圳,在深圳工作的人去惠州居住依然能享受保障,这就是城市群。”

  我们的话题开始转向“房住不炒”,近5年的中央工作会议,有4年提及“房住不炒”,这展示出政策的连贯性和中央稳定房地产市场的决心。

  陈劲松笑着说,事实上,调控房价的效果已经很显著,“如果不这么调,深圳(房价)早就超香港了”。尤其是过去一两年,调控政策之严厉前所未有,抓的都是命门:断流通,控制金融,压制卖方。

  他给“房住不炒”的建议,除了用地指标调剂及城市群协调,还包括提高“炒房”成本,以及提供均等公共服务等。

  尽管坚持认为由于门槛高、流通性低、贷款压力等客观条件存在,与全球其它地区相比国内楼市并不存在“短炒”行为,但陈劲松承认,持有房产成本过低导致了中期的投机。比如深圳,第三方数据统计,过去十年间全市房价涨幅达3.7倍。

  “房地产税推出尚有难度,容易打错人,落地成本也特别高。”考虑到房地产税在全国范围内遏制住宅价格的作用可能有限,他认为可以学习加拿大、澳洲等地区的发展经验,推广征收房屋空置税。

  过去数年很多地区变成“睡城”,有数据称,国内的住房空置率或达到20%。住建部原副部长仇保兴曾指,房地产税应分类进行,率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税。黄奇帆也曾表示,如果空置税的税率能达到3%,就可以彻底杜绝炒房。

  陈劲松认为,空置税不应限制在住宅,无论什么类型的房子,工业、商办用途还是第几套住宅,超出一定时间的“空置”就要缴税。“房子是为了住的就行,反正不能坐等升值。”

  部分工业区及非核心地段的其它项目,同样存在空置、浪费及人气不足等问题。这反映了城市空间包容性与规划滞后的矛盾,严厉管制和没有人气的矛盾,以及职住不平衡的矛盾。他认为,城市的“病症”与规划较为刚性有关,应适度放开城市用地性质的“兼容度”。

  “工业、商业用地的性质需要高度包容性,只要不是纯住宅,我们都应该包容。”他描绘着包容性的场景:“人家项目上面是研发,中间有组装间,下面开商场、展厅,旁边再卖咖啡,这个城市不就活跃了吗?”

  另一种建议则针对医疗、教育等准公共产品。以名校为例,陈劲松分析,名校的本质即师资力量强大,只要实行名师、名校长轮换制度,资源一旦开始流转,“学区房”概念便随之作古。

  他预判,公立学校的名校概念,将通过充分供应、均等分配两种路径弱化,其中教师的跨校“定期流动制”将是解决教育资源配置不均衡的选项之一。实际上,现阶段上海、北京、西安等城市已计划或启动试点中小学教师轮岗制,未来有望继续扩大范围。

  而视角切换至开发商,土地两集中政策将供应纳入全国管控范围,它们过往无序拿地的行为也将被限制。在控制供应的同时,土地出让条件要求竞配建自持面积,导致开发商自持物业的比例快速上升。

  “自持物业”被陈劲松视作标志性的变化,它的出现反过来要求房地产从短周期转向长周期。这同样也符合十四五规划提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举住房制度的发展方向,更何况2021年政府工作报告中,还对保障性住房及长租公寓着墨了较多。

  多主体供应不止于土地招拍挂,其它还包括国务院就集体土地建设保障性租赁住房,深圳等城市也计划允许商业用地改住宅。

  但这衍生了新的问题,长时间自持会给开发商带来巨大的资金压力,原先企业对租赁业务重视度不高,租赁价格不高,利润无法覆盖融资成本。陈劲松直言,到现在大家都算不过账,还在找出路,发展租赁业务动力不大也主要源于此。

  突破这一瓶颈的关键在于,租赁住房行业需要实现闭环。包括允许集体土地发行REITs,商改住部分经核定后转变为共有产权房,以由国家持有部分股权形式代替地价补交。共有产权房若要流通,则需建立“封闭的市场”,与商品房市场严格区分。

  “未来某个时期什么方式能给这个行业提供帮助?我觉得就是这几个,租赁资本化打开,REITs打开。”

  陈劲松对行业的研判是不间断性的,他希望房地产各相关方都传递理性思辨的声音,“需要有人说,我们要不断地讲”。

  中国房地产是一个从无到有逐渐发展起来的市场,正因如此,探索、试错是必然的过程。陈劲松偏好读人文、国外规律性的书,知世界、宏观及未来,对比不同的成熟市场的发展历程让他有很多反思和判断。

  比如参考日本、韩国及美国的经验,让他感到中国未来城镇化并非三四线的城镇化,而是大都市圈化;香港“公屋富户”政策,为内地区分保障房与商品房提供借鉴;日本实行七十年教师轮岗制,则是“教育平权”的典型案例。

  在他看来,所谓“竞争力”即跟上时代的要求,而时代正在发生变化,“我建议大家,第一是要学十四五规划,第二要看《新闻联播》。”

  他将开发商感到的焦虑分两种,前者是发展的焦虑,出路是学习十四五规划,原先赚快钱的时代已经过去,企业需要重新定位。这是时代风格的转变,房地产开发行业将从“强复制、高周转”转向“重资产、长周期”,REITs这将是模式转换的支撑工具。

  后者则是债务的焦虑,主要集中在债务杠杆较高的企业群体。他告诫,行业原先赚的是人口红利、城市化红利,以及快速复制周转的钱,并不是全靠本事。如今大家需及时止损,心态要调整过来。

  随着国内的城市化进入城市群阶段,陈劲松认为,发展机会并不亚于以前。只要深耕,趟出新时期的任何一条路,企业便会再迎来快速发展。

  “我们一直在一手楼(代理)前线,最先感知到市场的变化。”陈劲松回忆,所以世联行较早地在探讨资产运营层面的做法,诸如长租公寓、办公空间及金融等都有涉足,他形容为“中国式转型”。

  转型之初的设想、构建都是极美好的,世联行此后代理业务规模受到挑战,新业务迟迟未形成增长点。陈劲松回望过去,得出的结论是:探索早了,胆子大了。

  以红璞公寓为例,世联行并未预见到需重整很多楼宇,后者需要支付巨大成本;以及未预测到会计制度改变,导致上市公司层面出现亏损。

  去年4月,世联行曾就2017-2019年资产运营服务业务的营收为正、毛利为负一事回应深交所。其中提及,租赁成本按会计准则规定的直线法核算入账,租赁期的前半部分分摊入账的租赁成本比合同实际支付租金高,导致项目运营前期账面租赁成本较高。

  去年7月,世联行引入大横琴集团,主动向“大交易+大资管”业务聚焦。陈劲松说,过去所付出的代价是值得的,促使世联回归初心,重新回到轻资产服务:“我们本来就是一个轻资产公司。”

  付出代价并非没有收获,世联行至少取得了两方面经验,这多少令陈劲松感到欣慰。

  其一是长租公寓系统运营的经验,只要公寓一上规模,消防、装修等问题必然层出不迭,过往积累的经验便能派上用场。他很快补充:“我们做轻资产运营就是不断完善系统,不断积累经验,希望为将来大规模的出租服务。”

  其二则是大资管的运营经验。“资产”即未来不断产生效益的投入,广义来说,城市广场、场馆展厅、公共设施等等都可以产生有形或无形的效益。这同样贴合世联行所提的“初心”:挖掘资产的价值,降低运营的成本。

  陈劲松介绍,世联行在深圳有管理罗湖区桂园街道办项目,该项目最早于2018年签约,由世联行及红璞公寓负责项目改造、运营工作。除此以外,今年大资管业务也逐渐扩大至济南高新区等地。他相信,明年公司在这方面将有很好的案例诞生。

  “关键不能太急。”他追求的是循序渐进的发展:“就怕步子迈得太快,一下陷入到里面。就像罗湖市民服务中心,我们试试怎么运营,这样的代价就很小。”

  或许数年的转型一度令陈劲松感到困惑,但这并没有使他停在当下,反而让他更相信资管时代的到来会愈来愈快。对于世联行,他希望坚定地摸清方向后就要有耐心,所谓的机遇,是规律所带来的。

  再提及目标时,他已显得淡然而轻松:“我们不想后发先至,也没那本事。我们慢慢来,就解决痛点。”有时候,慢一点反而会比较快。

  观点地产新媒体:三道红线、土地两集中等政策深刻影响行业,对于行业的变化有什么感想?未来房地产应该怎么发展?

  陈劲松:这是必然发生的,中国房地产发生必要性的转移。10年前我说三十年为一世而道更,我们都远远过了30年,现在到40年了,本来已经更都没更,现在就得更加严厉。

  道更几个必然转变的客观因素,包括中国从全面城市化开始进入到新阶段,重点的城市群化,全面城市化的总量已经完成。现在只不过是结构问题,房地产要调结构。

  比如说用地指标还按照每个省报的原则来放,人口增长快的省怎么办,人口净流入多的地区怎么办?所以现在是结构性问题。建议人口增长不高的地区就别放那么多用地指标了,把用地指标给人口多的。

  另外一个就是土地政策,原先是全中国大概接近500个城市土地都卖得好,现在基本上收缩到50个城市,这些城市也是房价、香港马会会所员工图片地价比较贵的地方,怎么办?那就三道红线、土地两集中。

  土地两集中是一种暂时的办法,但深刻影响着这个行业了,企业就必须得转变。我们发现土地两集最关键是自持物业快速提升,而且提升比例大,这是前所未有的,就客观要求整个房地产从短周期变成长周期。

  陈劲松:这是巨大的压力。长周期自持,突然就出现了一个卖和租的问题。原先所有的企业对租不重视,而且也算不过账。今年国家出台一系列的办法鼓励租赁,到现在大家都算不过帐,还在找出路。整个房地产都得面对这些情况,它是必然发生的,那企业怎么办?我的感觉就是好好学习十四五规划。

  房地产既然变成长周期,那你就应该关心长周期的事,政府明明白白告诉你的就是十四五规划,在哪里发展,要解决什么问题,其实都说得挺清楚了。

  陈劲松:十四五规划关键词之一,多主体供应。除了招拍挂,还有一些以前的自持物业可以改造。可是我们总是忽略这件事,因为没有一个标准的路径,大家就觉得麻烦。

  比如政策说得清清楚楚,以保障性和共有产权住宅解决城市新青年的居住问题。我们的新青年买房压力太大了,强调保障房和共有产权房,解决新青年、新市民的居住问题,难道不应该天天追着这个探讨吗?比如拍了一块自持地,能不能跟政府商量,改成共有产权房?现在REITs已经放开到国有资产的保障用房,能不能把自持物业变成REITs?

  我觉得这些都是必要做的,一定要重视十四五规划。租赁这一块,其实是整个行业需要闭环。每一步都要政府综合来解决,今年是十四五规划提出来的探索年,我认为未来三五年之内应该把这些东西都理顺,这样房地产依然是一个非常巨量的跟以前不一样的行业。

  陈劲松:十四五规划已经告诉我们,重点发展城市群,而不是全国统一发展。重点城市群不就是几个吗?而且房价涨也就这些地方涨。有些房价继续涨的城市,别调配用地了,有些用地不匹配的,这时候就需要调配了。谁能调配?只有国家。

  我觉得共有产权、强保障、有利租赁,肯定都是集中在主要城市群,年轻人多的地方,而不是全国统一铺开。贯彻十四五规划要因地制宜,而我们的分配机制是按照省域、按照城市,三期必开一期1开奖。而没有按照真实需要。

  城市群怎么理解?十四五规划提出发展城市群,惠州、东莞跟深圳这么近,就可以承接深圳的保障房。

  同时在深圳工作的人去到周边城市依然能享受保障,社保互认,这样才能算城市群。香港的房子有一半是保障房,只不过要排期。

  观点地产新媒体:热点城市房价依然维持高位,除了多主体供应,还有哪些举措可以控房价?

  陈劲松:我们的调控政策从来没有这么严厉过,抓的是命门。比如说断流通,流通都断了,哪还有炒房这事呢?不让你买,还不让你卖,然后门槛也提高,买房按揭门槛越来越高。然后就是控制金融,压卖方。

  跟全球其他地方比较起来,我们不叫炒楼。我们的最大的问题是持有房子没成本,放着等升值,中期比如说拿深圳房持有5年翻一倍、两倍。

  而房产税推出太难了,容易打错人,落地成本特别高,比如甄别一套二套成本就很高。我认为要学学温哥华、澳洲收空置税,空置税更科学、合理。只要保证房子是为了住的就行,反正不能坐等升值。这种做法加拿大做得很成熟,要打七寸。

  第二个就是均服务,我觉得目前还没调到位。就是学日本,老师在一个学校工作几年之后就要调学校,不能老在一个学校。就把学校、学区均等化,这样有利于公平。这样一打乱,就没有学区房的概念了。

  公共服务要均等,公共服务最重要的就是医院和学校。人民群众日益增长的对医疗、教育的需求与不均等公共资源之间的矛盾,这是主要矛盾,要解决主要矛盾。

  观点地产新媒体:国家最近对住房问题也提了很多的解决思路,比如集体用地入市、执行商改住等等,解决问题的核心关键是什么?

  陈劲松:就是算不过账,经济主体没有动力,比如集体用地投资商没动力;白领也没啥动力,长期生活而没有配套、交通远怎么办?必须突破动力问题,其实就是两个,要能算得过帐,集体土地REITs必须开放,发REITs可能就算得过帐了。

  另外一个就是商改住,卖共有产权房。商改住改租,企业已经交了商业地价很多年,利息加起来已经很高了,改造也需花费很多成本。而如果通过国家拥有一部分产权替代补交地价,剩下的就是共有产权,这样企业就有动力了。所以关键是核定变成共有产权,国家持有一部分。

  共有产权房如果再想卖,就建立第二市场,但只能卖给合资格的人。香港这一块的政策可以借鉴,如果你有了微利房,想买商品房就必须把微利房卖给政府,政府再给排队的人。

  观点地产新媒体:工业用地、商业用地在许多非核心空置率比较高,也是一种资源浪费,盘活起来也是类似思路?

  陈劲松:工业用地、商业用地的性质,需要高度的包容性,我们判断它的标准到底是什么?只要不是纯住宅,我们都应该包容,人家项目上面是研发,中间有一个组装,下面开商场、展厅,旁边再卖咖啡,这个城市不就活跃了吗?

  这个就是多元使用性质,只不过不允许纯住宅。各个地区都有文化创意产业园,一般都加班到后半夜,不能住人怎么办?这就是城市空间的包容性的矛盾和规划滞后的矛盾,我觉得这必须得改。

  我们要让年轻人创业成本越低越好,创意就是大家聚集,一起碰撞出来的,这是活力的根本。我们现在的工业园和很多非核心地段空置率那么高,就是没活力,开什么都开不出来。

  现在看不止是三四线城市人气不足的问题,可能一线城市的新区也存在人气不足。所以就有两个矛盾,第一是城市空间包容性与规划严重滞后;第二是严厉管制和没有人气的矛盾;第三个矛盾是职住不平衡,带来城市交通的拥堵。

  观点地产新媒体:买房资格越来越严格要求,但是对人才准入放得越来越宽,而且还实行补贴,这种现象如何看待?过程中有什么问题,应该如何解决?

  陈劲松:关于人才房,很多问题需要厘清,比如补贴到单位是否公平,人才的定义是什么,以及人才分配到单位或个人以后再转租怎么办?

  人才将人才房转租,在香港称作公屋富户,是不允许的,这样的话人才房需要腾出来调配给下一拨人。

  陈劲松:我们一直在一手楼前线,对于一手楼的感知比较敏感。比如说这些年开发商楼盘在各地不断复制,那么策划本身的价值就打了折扣,所以就比较早地探讨世联行在新的形势下关于资产运营方面的做法。

  比如说公寓、办公空间包括金融这方面的探索,我认为我们探索早了,这是第一,第二,胆子大了。

  我们探讨这些,认为付出代价是值得的,原因是重新回到初心,回到轻资产。而且取得了两个方面的经验,一个是公寓运营的系统运营经验,这个是我们以前卖楼的时候没有办法得到的经验。其实只要一上量,这些事情必然发生,怎么办?我们的这些经验就能用得上,做轻资产运营就是不断积累系统、不断积累经验,不断积累痛点解决方案,希望为将来大规模的出租服务。

  第二个是大资管,我们认为未来产生效益的投入就是资产。广义上来说,包括城市广场、场馆展厅、公共设施等,都是产生有形或无形效益的。原先城市管理这些没当资产,而是当成本管,符合政府的规定就行。实际上这是一个资产,给城市增加有形或无形收益的。

  类似这些东西不是纯物管概念,是一个资管概念。世联行大交易的初心是,挖掘物业价值,节约交易成本,实际上资管同理。这就是我们的一个核心的价值观。

  陈劲松:所谓竞争力就是跟上时代的要求,而时代正在发生巨大的变化,而且这种变化我们能从蛛丝马迹上看到。

  我们还是要服务到让产业有活力,资产能够发挥效力。资管这个时代到来的日子会愈来愈快。

  我们也是慢慢来,不着急,坚定地摸清方向之后就要有耐心。所谓的机遇是规律带给我们的机遇,而不是机会来了。抓机会世联行是犯过错误的。

  观点地产新媒体:城市资管目前从业者众,比如传统四大行其实在退出,部分出售给万物梁行,怎么看待这种变化?

  陈劲松:五大行随外资进,他们总部不在中国,因此对市场的服务不如国内部分物管公司,不够接地气,所以五大行基本走高端路线。他们现在退出,我觉得也有道理,因为现在卖出的价格也不错。

  竞争极为激烈在哪里?最主要是简单的竞争特别激烈,狭义范围的资管竞争激烈。在数字化时代,任何一个行业都要重构,资管也是这样,关键是看我们能力。所以说我们争取做能够创造价值的企业,以挖掘资产价值为主。

  我们回头看国际成熟的物业管理公司,最终分化成高端、中端、低端。低端就是社区化的,收的物业费很低;第二是专业化的,比如设施设备、安保清洁等等;再细分就是服务式公寓、写字楼、商业。这些国外都经历过了,现在真正有名气的物业公司就几家,高端的是五大行,然后是一些本地的、商业类的、酒店类的企业,这部分会多一些。

  只能分工才能带来真正的专业服务,当然也可以内部细分。物业管理是一个Forever,远远没完,它不断地演化。

  陈劲松:我觉得着急分两种,一种是发展的焦虑,一种是债务的焦虑。发展的焦虑就要学习十四五规划,不要按照原来的思路赚快钱,慢一点也没有什么不好。

  要厘清债务就要认账,心态要调整过来。我建议大家,第一是十四五规划天天要学,第二是要看《新闻联播》。

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